核心1

2 影の影響

高い建物は影の影響を検討する必要がある

アパートやマンションのプランも、住宅同様に朝日が入る位置から考えるのが設計の基本だ。ただし、建物の高さが10メートルを超えると太陽の光の影響を検討する必要が出てくるため、土地購入を検討する時に気に掛ける必要がある。特に、南向きの土地は北側の住宅地に影が落ちる影響が大きく苦情やクレームが出やすい。

例えば4階建てのアパートを建てようと土地を買っても影の状態によっては階数を減らさなければいけないこともあり得る。一方で、北向きの土地はどうか。アパートやマンションの前に道路があるので高さが10メートルぐらいであれば影は道路に落ち、苦情が出ることはない。高さもしっかり確保できるし、容積率を目いっぱい使える土地といえる。

ここでも土地を選ぶなら南向きの土地よりも北向きの方がいいといえることがわかるはずだ。土地の値段は南が高くて北が安い、銀行の評価も南が高いので、これらを総合すると、新築物件は北だが、完成物件を買うなら南がお勧めということが分かってもらえると思う。

影と斜線制限

10メートル以上の物件を建てる時にもうひとつ考えておかなければいけないことがある。それは建物から落ちる「斜線」の検討だ。道路の幅員は4メートルより5メートル、道幅が5メートルあれば容積率を目いっぱい使えるということは前記した通りだが、幅員5メートルで3階建てのアパート・マンションは最上階の一部が制限に触れる可能性があるということを知っておいてほしい。

この場合、道幅が7メートルあれば斜線の影響をクリアできるので、道幅は「4メートルより5メートル」、さらに「5メートルより7メートル」というのが理想ということになる(図1・図2)。また、幅員4メートルでは2階建てでも高さ制限に触れる可能性があるので要注意だ。

[図1] 道路幅員5m
[図2] 道路幅員4m

斜線対策でアドバイスがあるとすれば、4、5階建てのアパートやマンションをつくる時は道幅が広い土地か、影の影響を及ぼさない少し道路から凹んだ土地を探すこと。道路が広ければ広いほど容積率を最大限使える。

結論からいうと、道幅は4.7メートル以上あれば理想だ。もしくは道幅が4メートルであっても土地代が安ければ、さらに値を叩いて買う。中古物件であれば規制に沿って土地を目いっぱい有効活用している可能性があるので「条件を逆手に取った良い物件」といえる。

快適なのは南向きよりむしろ北向き?

南向きの土地は評価が高く、採光などでのメリットはもちろんあるが、「住宅やアパートを建てる時は南に道路」などという通説や概念はあってないようなもの。決め付けることはしないというのが私の考えだ。

北に道路がある土地でも十分に朝日を取り込める設計ができる。南向きの物件には夏の暑い日差しが入る。北向きは光が入らないのかというと、そんなことはなく北は柔らかい光が入る。

単身者で、夜働いている人はどうだろう? その人たちは日中に睡眠を取る。熱くて明るい南向きの部屋で快適な睡眠を取れるだろうか? 北向きの部屋の需要も十分にあるのだ。私なら逆に北向きの部屋はわざと暗くして、そういった人たちに住んでもらう。北にバルコニーをつくり、バルコニーの高さを通常よりも少し上げて壁を白くすると、反射で柔らかい光が部屋に入って来る。

世間では「北は暗い」、「湿気る」と考える人も多いが、今の建物は湿気ることもなく、風通しさえあれば全然問題ない。北向きの土地の北側には必ず道路があるが、南向きの土地に住宅を建てた場合、北側の部屋は隣家などの影響で逆に湿気を心配しなければいけない。

北向きでもプラン次第で十分に朝日が取れる設計ができるのだ。住宅地であれば住宅と住宅の間に4メートルもあれば朝日は入る。実は、快適に過ごせるのは、北向きの土地ではないのかと、建築や工務店に30年携わった経験からそう思うところが多分にある。

※本記事は、2019年8月刊行の書籍『大家業は寝ててもチャリンチャリン 工務店社長が教える4つの核心』(幻冬舎ルネッサンス新社)より一部を抜粋し、再編集したものです。